[提要]那些扛不住的P2P网贷企业，毅然决然的大面积退租，使写字楼留下空白尴尬。写字楼业主一边反思此前的招租策略，一边埋头合计“如何填补 P2P出走后留下的空缺”。kLK十八房网
金融行业对P2P理财公司的大规模清洗使写字楼失去了越多越多的金牌客户。那些扛不住的P2P网贷企业，毅然决然的大面积退租，使写字楼留下空白尴尬。写字楼业主一边反思此前的招租策略，一边埋头合计“如何填补 P2P出走后留下的空缺”。kLK十八房网
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P2P企业承租痛快 租金高kLK十八房网
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写字楼空置率高低向来被供需双方的角力左右。世邦魏理仕（CBRE）发布的《2016年第二季度中国房地产市场回顾》报告显示，2016年第二季度，全国优质写字楼市场供应充裕，共计有近200万平方米楼宇面积推向市场，较第一季度翻番。kLK十八房网
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供给大了，需求却出现变故。该报告指出，由于P2P行业持续调整对写字楼需求产生负面影响，今年第二季度，全国市场空置率攀升0.9个百分点至18.7%。kLK十八房网
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“彼时的蜜糖，此时的砒霜。”誉翔安地产执行合伙人王珂用这个形容。成也萧何，败也萧何。当时给写字楼市场租金做出巨大贡献的P2P行业，眼下它们大量的撤退又带来诸多麻烦。kLK十八房网
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要知道，在过去24个月，P2P行业作为金融服务业一匹黑马，一度成为核心区域甲级写字楼市场的主力军，成为最活跃的租户之一。若论租户成交面积和积极扩张态度，P2P网贷企业占比名列前茅。kLK十八房网
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“P2P行业在上海写字楼市场逐渐表现出强劲需求及持续扩张是从约三年前开始，在一年半到两年前达到高峰。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务写字楼部执行董事张越说。上海的核心中央商务区（Core CBD），最主要的是浦东的陆家嘴、浦西的南京西路、淮海路、人民广场以及新天地所合围的区域。“基本上，这两个区域内地标性甲级写字楼无一幸免。”kLK十八房网
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北京情况也类似。在过去一两年里，北京甲级写字楼市场中最为活跃的两类客户需求，是内资金融和内资高科技，特别是前者。kLK十八房网
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高力国际写字楼服务部董事周晓骏骅表示，“内资金融中，一部分需求来自于相对传统的金融公司，如银行、证券、基金、保险。更多的是带有新金融性质的公司，而P2P网贷企业就位列其中。”kLK十八房网
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事实上，很多P2P网贷企业希望通过入驻高品质写字楼，以此完成企业背书，增加公司的信任度，巩固客户投资的信心，支持其业务运转。于是，甲级写字楼成为他们的选址首选，而开出的价码也着实不低。kLK十八房网
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据周晓骏骅介绍，通常，入驻企业在租赁谈判时都是对租金及商务条款进行全面而细致地谈判，与楼宇业主的拉锯战时间较长。而P2P网贷企业则对价格表现出不那么敏感，仅象征性砍砍价，甚至有企业愿意超出押三付一的商务条款惯例，直接支付半年押金（押六付一），或是按季度支付（押三付三）。kLK十八房网
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P2P网资企业不仅付租高，租赁面积也大。这类企业的产品研发、销售、财务、后勤等人员较多，所需办公面积多者达1万-3万平方米，少者也在1000-2000平方米。有些企业还根据营业地域、业务职能不同，把办公地放在多个区域，整体算下来其承租面积有的竟高达10万平方米。kLK十八房网
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“在上海，P2P网贷企业承租面积绝大部分在整层以上，甚至是多个整层，支付能力又高出承租相同面积的其他内外资企业15%甚至20%以上。”张越也深有感触。kLK十八房网
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P2P网贷企业的选址决策速度同样令人咂舌。kLK十八房网
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一般情况下，承租面积在1-2层的企业，从第一次看房到最终签约需要4或6个月的时间。因为他们对承租物业要有一个从海选到二或三选一的过程。在随后的二或三选一时，还会经过一两轮以上的正式谈判，这期间企业也步入了内部的申报流程阶段。最后选中一栋楼宇后，双方律师介入，进行的法律合同谈判也会持续半个月或一个月以上。“而P2P网贷企业从第一次看房到最终的合同签约多为一两个月，最多三个月。”周晓骏骅说道。kLK十八房网
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此外，在招租政策上，有的楼宇叫价高，成交价根据当时的市场环境和具体客户则与报价有一定差距。对于这类楼宇，希望赶紧入驻做生意的P2P网贷企业，不愿多花心思砍价，业主自然偷着乐。kLK十八房网
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还有的楼宇则是报价不高，基本只有很小的降价空间，比如报价400元/平方米·月，成交价区间就在350-400元/平方米·月。在这种情况下，P2P网贷企业体现的就是决策快的时间价差优势。kLK十八房网
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当然，彼时已有一些甲级写字楼在招租时察觉出了不正常，认为不是决策有多快，而是草率，要严格把控P2P网贷企业的进驻。据记者了解，在去年年初，婉拒包括P2P行业在内的无实体业务投资公司，就已成为北京CBD区域内几家写字楼业主之间不成文的约定，甚至有楼宇都不愿接待这类客户看房。kLK十八房网
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但更多楼宇不是不理性、不知道风险，只是经不住P2P网贷企业签约快、租金支付高的诱惑，以及楼宇本身去化面积的压力等原因，还是接受了这类企业。“万一这类客户，在自己楼宇的租约期内，业务方面没有出事呢？这是一种赌博的想法。”周晓骏骅指出。kLK十八房网
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不至于伤筋动骨kLK十八房网
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“蜜糖变砒霜”缘起去年年底，一则关于e租宝因涉嫌违法经营而接受有关部门调查的消息惊动了整个P2P行业，由此引发的P2P网贷大规模退租事件成为写字楼市场的导火索。kLK十八房网
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“从2014年年初开始，P2P 行业快速提升了中国主要商业城市写字楼的吸纳量。但是，e租宝事件发生的前后成为一个分水岭：大量的P2P网贷企业停业或者经营不善收缩面积，从而大幅度降低了此行业对于写字楼的吸纳量。” 戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海直言。kLK十八房网
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“在不少甲级写字楼里面都出现这种非正常的退租现象。其中一部分P2P网贷企业是由于涉嫌违法，导致租约无法执行，典型案例就是e租宝。”周晓骏骅续称。kLK十八房网
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而受到e租宝事件的冲击，其他一些P2P网贷企业虽未有被公诉等问题，但由于企业自身客户量萎缩，对现有承租面积、租金难以为继。这时，有P2P网贷企业，会主动找到业主商谈提前撤租，尽量减少承租违约损失，比方说，此前的押金认罚，希望别再追加更多的违约罚金。其实，3个月的押金赔偿，对于楼宇业主而言，就是空置面积再出租时候的缓冲，3个月内完成面积出租就不会有所损失。kLK十八房网
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此外还有一些楼宇业主对这类租赁客户出现了天然的排斥。“在e租宝事件爆发前，楼宇业主多是有所犹豫，担心风险过大，但还是禁不住诱惑。现在则是婉拒或劝退。”kLK十八房网
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例如在上海写字楼市场，张越表示，目前，已经对明显打着P2P或个人金融理财、资产管理、互联网金融等招牌来求租的需求，进行严格的筛选和控制。今年4月5日，上海市政府还发文明确“谁引进、谁负责”的招商原则，落实源头防控，加强对P2P网贷企业的审查和监管。这意味着，业主在签署租赁意向书之前，没有取得政府批准，也不可签约。kLK十八房网
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另据周晓骏骅透露，“劝退”也分三种情况：第一，P2P网贷企业在楼内造成不好的影响，大量人员进出大堂，所在楼层洗手间爆满，甚至还有企业存在喊口号等现象。此前，业主只是提醒注意。第二，P2P网贷企业资金链可能存在问题，出现延迟付租的情况。此前，业主会发通知或律师函，该类企业如果延误时间不长，有出租方也就不再追究。第三，写字楼业主主动对P2P网贷企业做背景调查，最近有无负面披露、经营状况等。“现在业主最不希望出现劣币驱逐良币现象，即优质客户因P2P网贷企业的不良影响选择放弃进驻楼宇。”kLK十八房网
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从2016年第二季度最新情况看，P2P行业持续调整对写字楼需求的负面影响仍在发酵。世邦魏理仕据不完全样本的初略测算，上半年由P2P网贷企业倒闭及业主对签入此类租户的排斥态度导致的净吸纳量下降，在部分市场可达20%左右。kLK十八房网
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在上海，张越说，“我们看到过P2P网贷企业在租约期就解约，甚至有的还没来得及完成租赁合同的解除，相关负责人就受到刑侦调查，使得承租物业被封锁，一时无法招租。”kLK十八房网
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第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊也表示，“P2P事件后，大规模的退租现象在短期内推高了上海核心区域写字楼市场的空置率，开发商为了控制空置成本，往往愿意在租金上做出适当让步。因此，短期内，写字楼市场面临着租金的下行压力。”kLK十八房网
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在北京，第一太平戴维斯北京商业楼宇部高级董事温书阅认为，部分P2P网贷企业冲高了北京核心区域的写字楼平均租金，促使北京核心区的写字楼市场在过去两年间经历了非理性的租金增长。从去年开始，北京写字楼市场经历了一个低潮期，以某些P2P网贷企业大规模的退租为导火线，导致整个北京市在各个核心区域，出现了总计几十万平方米空置。这跟两年前此类企业的井喷呈现完全相反的景象。kLK十八房网
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“P2P行业出现变故，确实让北京核心区甲级写字楼市场雪上加霜，一方面，楼宇业主要受到新一轮供应入市的冲击，另一方面，还要面对这类企业撤租后，空置面积的拉高。在去年做今年租赁收益预算的时候，很可能未把P2P行业的突发事件考虑在内，导致招租压力陡升，要想完成今年的租赁计划，就得加倍努力。”周晓骏骅言道。kLK十八房网
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而空出面积的去化并不容易。目前，在北京甲级写字楼市场，逐步有业主为了应对这种局面，愿意在短期内实行优惠的出租方案，比如提高代理费。当然，对完成的承租面积、签约时间及客户类型等也有限制条件，按照完成条件的程度增加20%或50%不等的代理费用。kLK十八房网
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据观察，在写字楼市场风向标上海、北京等一线城市之外，P2P网贷企业业已把触角伸到了部分二线城市。kLK十八房网
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CBRE在今年年初的2016年展望一文中已有述及：在2015年写字楼市场新增需求中包括一二线城市中P2P网贷企业占比普遍在20%-30%。一些城市如沈阳、大连、无锡等市场，对于此类公司带来的新增需求依存度非常高，甚至在50%以上。kLK十八房网
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不过，严区海认为，二线城市受波及的负面影响相对较小，一线城市（尤其是上海）则较大，因为P2P 行业的地区总部均位于一线城市。kLK十八房网
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值得欣慰的是，虽然上海、北京等一线城市受伤更深，但负面影响并非伤筋动骨。过往的P2P网贷企业需求活跃，是指他们获取的空置面积占比很大。而北京甲级写字楼市场整体空置面积并不多，由此，现存甲级写字楼内的这类客户总体上还是少数，周晓骏骅估算，不超过5%。张越也表示，P2P网贷企业需求在上海中央商务区所占比例有限，只不过，过去的两年间，特别是在浦东区，因其在核心区最高端的写字楼租赁了比较大面积，成为当时比较注目的一个需求来源。kLK十八房网
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而且，时下P2P行业的退租影响越来越淡，仅留少许后遗症。kLK十八房网
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业内普遍认为，楼宇业主都有了警觉性，对客户背景调查从企业制度到员工意识越来越强。kLK十八房网
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从看楼开始，业主就会要求意向客户提供相关资料。后期在出具书面意向之前，业主也有自己的团队进行背景调查，包括意向客户目前办公地点、规模，何时租约到期，承租水平多少，为何搬迁等信息，也会让顾问行提供有关信息，甚至是到访目前办公地了解情况。在上述租户背景调查完成前，业主不会轻易出具书面租赁意向。若无法甄别意向客户情况，谨慎的业主会干脆选择放弃。kLK十八房网
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并且，业主方还提高了对于P2P行业的租赁保证金，由3个月租金改为6个月的租金，以及支付方式，由每月支付改为3个月甚至半年支付一次。kLK十八房网
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与之相对的是，业主更倾向于其他行业资质优良的内外资企业。“特别是在同一区域空置率增高的情况下，楼宇间竞争更为激烈，知名跨国企业的议价能力更强，租金只要在业主预算范围内，甚至是突破此前制定的价格体系也可考虑。”张越补充道。kLK十八房网
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释放的供应——寻求潜力租户kLK十八房网
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经历了“P2P大规模跑路”，又面临着不断攀升的供应，写字楼应该如何寻找潜力租户，在未来的市场继续走得稳健，走出气场？kLK十八房网
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郑廷俊认为，如果从核心区域的比例来看，最佳的主力租户依旧是金融、现代服务业、优质的互联网企业以及寻求多元化发展的大型公司。kLK十八房网
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比如在上海，跨国金融企业的租金承受能力就不容小觑。而且，上海作为全国的经济金融中心，发展空间仍然很大。以国际著名的投资银行摩根大通（JP Morgan）为例，摩根大通在香港租赁的办公面积是在上海租赁的8倍。类似这样的案例还有很多，很大一部分国际金融机构在上海的需求还未完全释放。kLK十八房网
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此外，随着国内金融企业的崛起，许多这类公司将上海核心区视为总部办公地点或第二中心的办公地点。上海是国内金融机构得以辐射全国连通海内外的重要窗口，因此，对于上海写字楼的需求热度会持续上升。kLK十八房网
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而在数字时代飞速发展当下，优质互联网公司也在强势突围，经历了探索和优胜劣汰的过程，如今的互联网公司的租金承受能力正不断提高。作为朝阳产业，互联网公司无疑也是未来的优质租户。kLK十八房网
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寻求多元化发展的大型企业正蒸蒸日上，例如，海尔集团开始进军金融业，对写字楼的需求与日俱增，而这类大型企业也正是最稳的合作伙伴。kLK十八房网
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看待P2P网贷企业也要事分两面。世邦魏理仕北方区顾问及交易服务写字楼部执行董事刘焕丽则认为，在对P2P网贷租户依存度高的写字楼市场，其租赁违约风险较高，需求不确定性较大。但基于监管层对互联网金融产业总体持鼓励支持态度的判断，对P2P行业的严控将令大型优质P2P平台规模扩张，由此创造更稳定、长期的写字楼需求增长。kLK十八房网
据悉，目前，除了上海，重庆、安徽两地的地方网监管细则已经先后出炉，其他地区也通过行业自律等方面对当地的网贷平台有一定约束。北京则将很快出台地方网贷监管细则。据相关人士透露，在市场准入方面，北京将设立会商机制；在资金存管及负面清单方面，将严格执行全国网贷监管细则；而同时也鼓励网贷协会建立黑名单制度。kLK十八房网
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此前，网贷平台的运营模式极其简单，只要在工商局进行公司注册登记就可以开业。不过，随着《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》的出台，未来，网贷平台在当地金融监管部门备案必不可少。kLK十八房网
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郑廷俊进一步提醒道：“P2P事件说明了其作为新兴行业普遍存在的问题，但并不表示每一家P2P网贷企业都有问题。随着市场优胜劣汰，P2P网贷企业将步入正轨，而业主也应在谨慎的同时，给予这类企业一定的发展空间。”kLK十八房网
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在王珂看来，写字楼的租赁行情折射的是产业更迭和兴衰，写字楼和产业之间是互为映射的关系。这两年集中看到的是新兴行业的脆弱——政策异动（比如前几年央行要求风险出表）产生P2P网贷企业这样的影子银行需求，到影子银行们仓促上马，再到各种风险释放，最后政府再次加强监管收紧的一个巡回。kLK十八房网
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“这种起伏周期已经大大缩短，甚至短于写字楼的一个标准的三五年的租赁周期。这种情况绝不仅仅是在P2P一个行业，其他的诸如创投热下的TMT也不可幸免。”王珂强调。kLK十八房网
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对此，周晓骏骅建议，在筛选客户的评估机制上，过往更多是业主通过公共渠道，如上市公司财报、公共新闻、公认排行榜等获取信息。现在完全可以借鉴互联网思维，对于楼宇适合的客户有一个相对完整的客户画像。kLK十八房网
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