东方网记者曹俊11月20日报道：19日，探讨全球20个领先城市的未来房地产市场趋势和市场表现的2016年《全球城市报告》在上海正式发布，该报告是由全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊发布的。2016年的《全球城市报告》在2015年的报告的基础上，从原来的全球15个城市增加到20个城市，而北京、上海此次也入选了该报告。wkp十八房网
主要全球城市的写字楼租金仍将上升wkp十八房网
根据联合国预测，截至2020年，全球城市人口将新增3.8亿。随着城市化进程的加快和写字楼需求的增长，主要全球城市的写字楼租金随之上升。2016年《全球城市报告》所追踪的20个全球城市优质写字楼租金指数显示，2015-2018 年年底，预计八个城市的租金增长将达到两位数，其中马德里和孟买以22.2%和21.3%的增长率位列前两位；而上海和北京的租金增长率将分别达到6.1%和1.8%。wkp十八房网
此外，报告还指出，2015年上半年，上海的摩天写字楼租金增幅为5.3%，仅次于伦敦和旧金山，租金达到每天每平方米人民币13.62元（约合每年每平方英尺72.75美元），位列全球城市第十一名；而北京的摩天写字楼租金下降了一个百分点，租金达到每天每平方米人民币12.59元（约合每年每平方英尺67美元）。wkp十八房网
莱坊亚太区研究部主管霍尼克指出，尽管中国经济增速放缓对亚太区内造成一定影响，但预计未来数年内，亚太区的经济增长仍相对强劲。再加上印度和中国内地城市化进程加速，未来三年，亚太区全球城市的写字楼租金仍有增长动力。wkp十八房网
上海物业开发另一选择：向地下发展wkp十八房网
◎写字楼空置率wkp十八房网
随着新增供应的集中推出，第三季度上海甲级写字楼市场空置率同比上涨2%至5.2%。由于未来新增供应集中在新兴商务区，由于区域内的项目同质性较高，竞争压力较大，预计未来新兴商务区的空置率将会达到10%以上。而在中央商务区，由于其未来供应的稀缺性，区域内空置率将保持在5%以内。莱坊商业物业租户代理部董事张延军预计中央商务区与新兴商务区写字楼空置率会呈现两极分化的情况。wkp十八房网
◎优质写字楼投资回报率wkp十八房网
第三季度上海写字楼投资回报率为6.1%。投资者对于上海写字楼市场的中长期发展较为乐观，未来散售写字楼项目的售价将会持续增长，根据以往市场经验，租金涨幅会略慢于售价涨幅，因此预计未来写字楼投资回报率将会有所下降。wkp十八房网
◎未来写字楼发展趋势wkp十八房网
2016到2018年间，上海约有400万平方米的新增写字楼面积推出，新增供应主要集中在新兴商务区。其中黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区在未来一年内都将有新建项目完工，这些区域内独特的江景资源将受到租户青睐。wkp十八房网
而为了进一步发展，开发城市中央商务区的地下空间成为另一种选择。上海已经开始探索开发地下空间以适未来发展。2015年5月，新世博园B区的地下综合建筑竣工，这片面积达44.59万平方米（约合480万平方英尺）的地下空间与世博会永久性建筑和28座总部大楼相连。其中中国馆原址将建成人行通道、商场和娱乐场所，并提供约6,000个停车位。wkp十八房网
莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示，后世博园区的大型地下综合建筑为上海的房地产开发项目树立一个新基准，转向地下空间发展也将成为中国城市解决土地紧缺问题的新趋势。wkp十八房网
全球资本市场五大趋势wkp十八房网
全球金融危机后，房地产投资市场形成新的格局和市场环境。跨国资金流持续增长、投资组合多样化，投资者目光不再局限于传统的写字楼、零售和工业物业，而是在在全球寻求新的投资机遇。wkp十八房网
该报告显示，具有前瞻性的美国买家增多，2013年6月至2015年6月的两年间，美国投资者作为跨境投资的主导，对国际商场、写字楼、物流用途物业和酒店物业的投资超过1,000亿美元；同时，在欧洲的德国、法国也在寻求海外市场。wkp十八房网
医疗保健、养老院、汽车酒店、学生宿舍等专业用途的物业受到更多关注，其不断发展并逐渐形成一个细分市场。而加油站、服务区、数据中心和废物管理设施等资产作为保护和增加财富的替代方法，开始在物业投资组合中占据日益重要的地位。wkp十八房网
而伦敦巴特西电站等综合用途物业项目作为投资者分散风险的一种方式，并持有在未来一段时间有机会快速增长的房地产物业类型。wkp十八房网
租金收入在西方和亚太区出现长短期之分。商业地产是一种收入驱动的资产类别，其长期表现有赖于高水平且稳定的回报。然而，在实际情况中很多投资者被迫承担更高的风险。许多西方市场，商业物业的主要吸引力是物业可供长期租赁，并带来稳定收入。而在亚太区，由于租约年期较短，多为二至五年，投资者往往较关注资本价值和租金增长前景。wkp十八房网
政府管制放宽是未来的一大趋势。政府管制是影响全球资本流动的一个重要因素，这一因素可能促进或抑制房地产投资市场的发展。其中，取消所有权限制和允许使用新投资工具或有助于吸引大量资金入境。近期，中国和澳大利亚签订自由贸易协定，预计此举将推动两国之间的跨国物业投资增长。wkp十八房网
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