2014年一季度上海办公楼市场运行分析

时间：2014-04-15 17:43:25 来源：中商情报网

　　2014年第一季度，尽管传媒和零售类租户表现活跃，但浦西中央商务区办公楼市场整体表现平淡。“本季度，疲弱的市场需求致使浦西中央商务区租金小幅下跌，空置率的走低支撑浦西超甲级办公楼市场租金止跌企稳”，仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示。内资金融机构继续驱动浦东中央商务区吸纳量及租金上涨，使得空置率降至2007年第四季度以来的最低水平。在住宅市场方面，信贷紧缩与其他城市房价下跌的报道使得潜在购买者采取观望的态度，这使得上海普通和高端住宅市场成交量双双下跌。开发商在应对2005年以来最低市场成交量的形势下普遍选择维持售价。虽然投资者表示对上海投资市场基本面继续保持信心，但本季度投资活动有所放缓。零售地产市场，本季度核心和非核心商圈内各有一个新项目开业；餐饮业租户持续积极扩张，新品牌不断寻求进入市场的机会。非保税物流市场，由于受到季节性影响与周边卫星城市更有竞争力的项目带来的租金压力，本季度租金增长放缓。保税物流市场，随着出口预期继续回暖与上海自由贸易试验区的良好愿景，本季度空置率下降，租金上涨。
　　
　　办公楼
　　
　　浦西中央商务区租赁市场平淡；传媒及零售业公司表现相对活跃。本季度浦西中央商务区内的大多数租赁交易都属于续租成交，市场扩张办公面积的租赁需求仍较弱。在跨国公司租户中，传媒和零售是在租赁市场上表现最为活跃的两大行业。例如，安吉斯媒体——一家跨国传媒公司，整合了其在全市的多个办公点并在企业天地5号租赁了近18,800 平方米的办公面积。华伦天奴在上海环贸广场一期内租赁了约1,000 平方米的办公面积。受租赁需求持续较弱的影响，浦西的租金继续微幅下降，于本季度环比下降0.9%至每平方米每天9.0元。伴随企业天地5号的租赁进度得到显著t提升，超甲级办公楼市场的空置率于本季度下降。浦西超甲级办公楼租金本季度保持平稳，维持在每平方米每天10.4元。
　　
　　来自内资金融机构强劲的租赁需求继续推升浦东办公楼市场租金。在浦东中央商务区市场，来自金融服务业以及能源等行业的内资公司继续表现出强劲的租赁需求。例如，一国内能源企业在上海国金中心2期内租赁了5,400平方米的办公面积，以新设其上海办公室。在内资公司需求强劲以及空置率走低的双重作用下，浦东中央商务区甲级办公楼租金于本季度环比上涨1.6%至每平方米每天9.6元。本季度浦东超甲级办公楼租金也继续上升，环比涨幅为1.2%。
　　
　　有限的新增供应致使浦东中央商务区的空置率降至六年来最低点。2014年第一季度上海中央商务区内没有甲级办公楼项目竣工交付。仲量联行浦东商业部总监张静表示：“在浦东中央商务区，来自于内资企业的强劲需求持续吸纳市场上有限的可租赁面积，致使空置率降至3.5%，达到自2007年四季度以来的历史最低点。”在非中央商务区市场，两个位于浦西的甲级办公楼项目本季度竣工交付，为该市场新增117,025平方米的供应量。它们分别是位于闵行区的虹桥天地1期(54,032平方米)和位于杨浦区的尚浦领世2期(62,993平方米)。
　　
　　2014年内资企业需求有望保持强劲的增长势头。尽管跨国公司需求总体将持续疲软，来自内资企业的租赁需求有望稳步增加。在浦东，来自内资企业的强劲需求以及有限的市场的供应量将推动租金于2014年全年稳步增长。浦西有望受益于陆家嘴供应紧张的局面，部分浦东的办公租赁需求可能外溢并在浦西市场得到释放。
　　
　　核心市场对产业园区需求保持强劲。除受春节的季节性影响之外，第一季度产业园区的租赁问询量整体与去年四季度持平，并有若干交易正在进行洽谈。其中最为活跃的企业来自医药、化工、国内IT以及电商等领域。为缩减开支，位于中央商务区的跨国企业正将其后台办公部门迁至产业园区。漕河泾和张江仍为最热板块。漕河泾有限的供应量以及稳定的需求使得当地租金稳步上涨。由于许多公司已经在中区拿地并开始建设项目，张江未来会有更大的供应量，但租户对现有面积整合扩张的需求将足够消化该板块的供应，因此张江的前景仍被看好。
　　
　　销售型办公楼
　　
　　今年新开盘供应量的增大将进一步释放自用购买需求。尽管2014年一季度无新项目开盘入市，然而2013年下半年开盘的项目为寻求销售型办公空间的公司自用买家提供了更多选择。本季度优质销售型办公楼成交量达到23,676平方米。出于升级企业形象的考虑，越来越多的国内公司有意购买优质销售型办公面积以自用。因而近期的成交记录显示，在优质销售型办公市场上，大面积的销售成交数量有所增加。受强劲购买需求的支撑，本季度成交价格同比上升3%。预计13栋总体量达到近567,700平方米的优质销售型办公楼将于2014年开盘，这将为正在寻求购买优质销售型办公面积以自用的国内公司带来更多选择。我们预计今年大量的优质销售型办公楼供应将进一步释放自用购买需求。