国务院要求试点以房养老关注养老地产概念股

时间：2013-09-16 13:15:22 来源：中金在线

　　部分养老地产概念股16日早盘表现

　　国务院日前发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“明年开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，简单说，即将住房抵押给银行等金融机构以领取养老金。

　　“以房养老”模式在国外已很成熟、普遍，但几年前在南京、上海、北京等城市个别金融机构自发兴起尝试，均因效果不理想而停滞萎缩。业内人士表示，“以房养老”对解决养老资金短缺、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义，但在国内因起步晚、老人对这种模式信任度低、房屋使用权年限等原因或有一定“水土不服”。

　　业内人士称，目前我国养老市场需求已达万亿元，未来发展空间巨大。不少上市公司已开始布局养老服务业。

　　在养老信息服务方面，不少上市公司已有优势或早有布局。其中，奥维通信率先布局。奥维通信董秘对上证报记者表示，自去年开始，公司先后在南京、天津、甘肃、海南等地建立了养老云服务中心，其他地区的建设也在与当地民政等部门交涉，公司希望借此构建全国养老综合服务平台。

　　东软集团在医疗信息服务方面也具备相当优势。显示，公司在公共卫生和医疗IT等领域保持市场领先地位，今后将继续优化升级益体机、腕表等智能医疗终端产品，加快熙康健康管理中心市场布局，继续推进“健康城市”业务。

　　《意见》还鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务。据悉，目前寿险公司、国内资产管理等退休金融服务都在加速增长，并且国内主要寿险公司已迈开投资养老地产的步伐。

　　尽管中国养老产业目前仍处于初始发展阶段，但近年来国家出台了一些扶持政策，市场空间逐渐打开。业内人士称，2010年中国养老市场的年需求达1万亿元，2050年左右将达5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。

　　养老业将成朝阳产业关注养老地产和养老信息

　　“把服务亿万老年人的"夕阳红"事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。”李克强总理此前在国务院常务会议上指出。

　　中国政府网日前发布消息，国务院日前发布了关于加快发展养老服务业的若干意见。意见提出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

　　华远地产董事长任志强表示，养老地产在短期内具备上升空间，因为60-70岁之间的人群比较有购买力。但他表示，以养老为名义的圈地不是真正的养老地产，养老地产一定要与医院结合在一起，没有医疗设施不算养老。

　　据大众证券报报道，随着养老产业被寄以“朝阳产业”的厚望，养老概念个股也引发市场关注。分析人士认为，养老信息服务和养老地产是受关注的热点。

　　8月19日，世联地产与台湾最大的养老产业集团恒安照护集团签署战略合作协议，探索符合中国市场特点的养老服务模式。世联地产董事长陈劲松预计，国内养老产业市场规模至少万亿以上。

　　目前，万科、世联地产、金陵饭店、上海三毛等多家上市公司布局养老产业。而据不完全统计，近年来已有近20家房地产公司投资养老地产。此外，中小上市公司也计划进入养老产业，双箭股份去年年底用1200万元参股设立桐乡和济养老服务投资公司。

　　国人对不动产情有独钟，但实际上，在国外，养老产业是一个很庞大的产业链，老年护理服务业涉及到老年护理服务和设施行业、老年教育、老年旅游、老年金融等各个领域。

　　数据显示，2010年中国老年人市场的年需求达到1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元。医疗信息化可能成为下一个被市场关注的焦点，养老服务更注重区域信息的联网、自动报警、健康档案记录等服务，必将带动医疗信息化的需求。

　　IDC数据显示，2012年中国医疗行业IT花费是170.8亿元，较2011年增长了16.6%。IDC预计，到2017年医疗行业IT花费市场的规模将达到336.5亿元，2012-2017年的年复合增长率为14.5%。

　　从国内情况来看，东软集团的医疗信息服务具备相当实力，其在政府信息化、电信行业、公共卫生和医疗IT、能源等多个领域保持市场优势地位。而奥维通信已经在这一领域积极布局。2012年10月公司出资200万元组建南京奥维居家养老云服务中心，今年4月公司又出资100万元组建天津市虚拟养老服务中心，今年7月公司再出资100万元组建成立甘肃民维虚拟养老服务中心。

　　相关政策将陆续落地

　　针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用地难”、“用人难”和“运营难”等突出问题，《意见》也提出了一系列扶持政策。这意味着，未来相关政策细则有望陆续落地。

　　据中证报报道，以养老地产为例，大部分开发商都已开始研究养老地产运营模式，一些大型企业也已经推出养老地产项目。不过，养老地产的土地问题目前还未得到有效解决。

　　“作为房企而言，最先考虑的就是成本。”浙江某上市房企相关负责人在接受中国证券报记者采访时表示，养老地产的用途是特定的，因此在土地供应环节应该和传统的招拍挂有区别。“如果要调动开发商投资养老地产的积极性，一定要考虑成本，在土地供应上给予一定配套支持，比如通过配套住宅用地和可销售的商业用地来实现内部循环。”该人士直言。

　　从此次出台的《意见》来看，也涉及到了土地供应政策。要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。制定支持发展养老服务业的土地政策。这意味着，未来针对养老地产用地的相关土地政策将得到完善。

　　此外，此次《意见》还要求积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入。同时，完善税费优惠和补贴政策，完善人才培养和就业政策，开展养老服务业综合改革试点。

　　据了解，目前全国已有多个省市摸索“医养结合”的方式。如北京市推出了“医养结合”试点的扶持政策及相关行业规范及标准。河南省推出了老年医养协作联盟，通过医院牵头，养老机构加盟，实现了区域内的医养协作、双向转诊。

　　业内人士认为，随着国家加强养老服务业的政策支持力度，财政、金融、用地、税费、人才、技术及服务等相关配套政策有望逐一完善落实，这将直接拉动养老相关行业，带动养老医疗、家庭用品、养老地产及养老服务等领域的发展。

　　【概念股解析】

　　金陵饭店进军养老业动作频频

　　金陵饭店年初与美国知名养老机构诺滨逊国际管理公司合资成立专业养老服务公司—江苏金陵诺滨逊老年养怡股份有限公司，引进国外先进养老管理技术标准，建立国际化养老服务运营体系。

　　早在2013年以前，金陵饭店集团公司董事会已讨论决定，联合盱眙县相关单位，主导投资建设大型养老社区。公司在2012年年报中表示，将着力创新营运模式，优化产业架构，将金陵天泉湖旅游生态园打造成全国一流的高端生态休闲旅游度假区，该区由国际会议度假酒店区、养生养老文化区、原生态低密度住宅区三大核心区域组成。建成后，社区设有高品位护理院、养老院、综合医院、康复运动、老年公寓等设施，可同时接待1.5万户老年人安度晚年。目前，养老社区周边已完成水、电、气及道路、桥梁等基础设施配套建设。

　　金陵饭店集团董事长汤文俭此前表示，要努力争取做养老产业的一面旗帜。业内预计，公司在养老产业方面或将继续有所动作。

　　金陵饭店（601007股吧,行情,资讯,主力买卖）：酒店业务好于预期，新项目打开新成长空

　　来源：中银国际撰写时间： 2013-08-19

　　2013上半年实现营业收入24,641.83万元，同比下降14.27%，其中酒店业务收入14,378.78万元，同比下降7.6%；商品贸易收入10,133.05万元，同比下降22.36%，主要受到宏观经济环境及政务消费下滑影响较大；归属于母公司所有者的净利润2,435.39万元，同比下降9.37%。分业务来看，公司餐饮、商贸等业受宏观经济以及限制三公消费影响较大。基于金陵饭店的品牌、渠道优势，传统酒店业务收入上半年同比下滑仅7.6%，优于预期。预计亚太商务楼以及天泉湖生态旅游项目将分别于3、4季度开业，公司在巩固传统高星级酒店业务的同时，将切入旅游地产、养老公寓等新业态(详细资料见后文)。在地产融资有望开闸的背景下，公司新业务未来发展前景值得关注。暂考虑新项目的业绩贡献，我们预计13-15年每股收益为0.26、0.40和0.53元。公司传统酒店业务经营以及品牌管理国内领先，旅游地产、养老地产等业务有望从明年开始贡献业绩，有望为公司股价带来新的催化剂，维持买入评级。

　　支撑评级的要点

　　预计亚太商务楼项目10月投入营运，酒店经营与写字楼租赁先行：亚太商务楼总共60层(地上57层，地下三层)，含大约5万平方米酒店(亚太商务楼规划设计384间客房；加上现有金陵饭店客房，未来总客房数将接近1,000间；亚太商务楼客房定位超五星，预计开业后房价将超过1,000元)、7万平方米写字楼、1.1万平方米商业面积。亚太商务楼写字楼目前签约率已经达到40%多，预计年内有望达到50-60%的出租率。

　　天泉湖项目预计4季度开业，切入旅游地产、养老公寓等细分市场：按照目前进度，五星级精品度假酒店基本完成土建、玻璃幕墙、机电安装，内装修工程完成60%；养生会所完成土建、石材及幕墙；养生养老公寓一期01栋-03栋完成土建，04-05栋主体结构封顶，机电安装同步进行，力争2013年第四季度酒店投入试运行，养生养老公寓2014年上半年实现预销售。“玛斯兰德”项目后续仍有结算，部分对冲主业压力。

　　上海三毛定位中高端看护服务

　　2011年3月，上海三毛与日本Medical Care Service(MCS)合资成立“上海善初会养老产品研发有限公司”。公司出资153万美元，股权占比51%，针对初露端倪的养老市场。2012年12月，公司发布定向增发预案，拟募集资金3.5亿元用于善初会养老等项目。

　　MCS集团是日本经营养老看护的专业公司，拥有丰富的管理经验和先进的理念。公司与其联手，有望抢占中国养老市场的更多份额。

　　根据公司规划，“善初会”定位中高端看护服务，主营养老产品开发和销售、养老机构经营管理、养老看护培训等。

　　上海三毛董秘沈磊曾表示，公司未来目标是希望能成为高标准助老服务的合格供应商。

　　世联地产：行业进入下半场，地产服务提供商发展空间广阔

　　研究机构：东莞证券日期：9月12日

　　代理业务扩展空间广阔。房地产销售回暖，带动一手销售代理业务稳步提升；公司该项业务在市场上具备规模及竞争优势，同时仍有广阔的扩展空间。保障公司未来几年业绩稳定增长。

　　行业朝着专业化方向发展顾问服务越来越受重视。在“地王”与“鬼城”同现的现状下，房地产开发商进入城市、区域或获取项目必更为谨慎。“拿错地、做错项目”所付出的代价是沉重的，因此借助更专业的顾问服务来避免“犯错”将越来越受重视。房地产服务将是行业的蓝海。目前我国城镇化率已超过50%，存量房数量巨大并不断提升(特别是在一、二线城市)，房地产资产服务需求增大，将形成行业的蓝海。

　　金融服务发展前景广阔，想象空间巨大。公司房地产金融业务处于起步阶段，但凭借已经具备的资源优势(客户资源，资金获取方式)，迅速发展起来难度不高，业务发展前景广，想象空间巨大。

　　总结与投资建议。当前行业景气回升，开发投资、销售将维持较高水平，带来代理销售与顾问业务的稳定增长。在行业集中度提升过程中，公司进一步抢占市场份额，巩固行业地位与竞争优势可期。而房地产行业发展进入下半场，存量房数量巨大，衍生对房地产服务业的需求不可忽视。公司较早进入该领域，同时凭借已具备的客户资源及规模优势，业务拓展前景广阔；金融服务业务也具有巨大的想象空间。

　　公司当前业务布局已经从“节点”提升至“链条”，更有利于充分利用自身的组织红利及渠道优势。看好公司的发展前景，期待公司在未来几年持续较快的发展壮大。预测13年14年EPS分别为0.73元和0.92元，对应当前股价PE分别为20.5倍和16倍。上调公司投资评级至“推荐”。

　　并非以房地产开发作为主营业务的塔牌集团，近期也有意开发养老地产项目。塔牌集团日前发布公告称，公司已与蕉岭县人民政府签订《蕉岭县招商引资项目投资意向书》，拟总投资10亿元人民币在蕉岭县境内开发旅游项目，蕉岭县人民政府为公司提供政府文件规定的招商引资优惠政策和支持。有蕉岭人士分析，从目前情况看，塔牌该项目在养老地产业发力的可能性比较大。今年7月，中国老年学学会正式批准蕉岭县为“中国长寿之乡”，成为广东客家地区第一个长寿之乡和全国20个长寿之乡之一。目前已有碧桂园等超大型开发商在当地开发相关项目。

国务院要求试点以房养老 关注养老地产概念股

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