沃尔玛等跨过公司纷纷落户上海 写字楼空置率保持低位

　　建设城市副中心地标大量出现ZfC十八房网

　　或许是受财富论坛的启示，在财富论坛举行之后的几年间，上海开始大规模推进城市的基础化设施。这使得城市的范围越扩越大，为上海之后的房地产市场繁荣以及经济增长奠定了基础。ZfC十八房网

　　长期生活在上海的人会有一个很明显的感受，十几年前只有黄浦、静安、徐汇等少数几个区域被称之为“市区”，而如今，这个“市区”的概念已经扩张至中环。随着大批城市综合体项目落地上海各个区域，居民吃饭、购物、看电影等休闲娱乐，不用再跑到几个特定区域，而在家门口就能搞定。ZfC十八房网

　　上海地铁目前已开通运营12条线路，运营线路总里程达473公里（不含磁悬浮示范线），位居世界第一，近期规划（包含在建线路）路达到660公里，远期规划线路则达到970公里。轨道交通的发展大大拉近了人们之间的距离，也为城区外扩提供了条件，上海城市化发展由此得到飞快的发展。ZfC十八房网

　　世邦魏理仕研究部高级经理陆燕指出，近年来，上海试图通过新的城市副中心建设来缓解人民广场－陆家嘴城市单中心的压力。规划和建设徐家汇、花木、江湾－五角场和真如四个市级城市副中心，辐射带动西南、东南、东北和西北四个区域。ZfC十八房网

　　2005年后，上海决心构筑符合特大型国际经济中心城市的新城镇体系。为了推进郊区工业化和城市化，同时疏散中心城区人口，上海提出了建设“一城九镇”。最终，郊区在产业集聚方面取得了漂亮成绩，例如，汽车城嘉定新城、大学城松江新城、大型装备产业为主的临港新城，推动绿色生态产业的崇明县等初步形成。ZfC十八房网

　　另一方面，在财富论坛召开之后，赢商网新天地、环球金融中心、国际金融中心、世博会中国馆等地标建筑在上海大量出现，又进一步带动上海的商业、商务、会展等商业服务业的迅速发展。ZfC十八房网

　　跨国公司纷纷落户 人才大量涌入ZfC十八房网

　　在财富论坛召开之后，全球的大型企业都开始注意到上海，开始在上海设立办事处，拓展中国及亚太业务。截至2012年末，落户上海的跨国公司地区总部403家，投资性公司265家赢商网，外资研发中心351家。其中跨国公司地区总部在2012年度新增5家，大部分为全球500强企业。如惠普（在上海建立信息产品集团中国地区总部）、沃尔玛（在上海建立电子商务中国区总部）、美国依工（在上海建立中国销售总部）、耐克（上海建造新的大中华区总部）等。ZfC十八房网

　　陆燕回忆起家中1999年购房的情景依旧历历在目。当时他们一家从普陀搬至徐家汇，而如今该区域的房价已涨了近10倍。“从2004年开始，房价涨得特别快。”而上海统计局公布的《2012上海统计年鉴》显示，以2000年价格指数为100，2011年商品住宅房屋租赁价格指数为145，而居住用地的土地交易价格指数则大幅上涨至279.5。ZfC十八房网

　　陆燕介绍，从那时起，各地人才开始大量涌入上海，住房的需求量激增，由此促成了房地产整个行业飞速发展。中房信此前发布的《中国城市发展前景与风险排行榜》中指出，一线城市作为各个区域的中心城市，大量外来人口聚集，同时土地相对稀缺，一线城市人口密度平均水平是全国最高，稠密的人口成为房地产市场的最大支撑。ZfC十八房网

　　上海社会科学院城市与人口发展研究所所长郁鸿胜指出，全国有2.11亿流动人口，85%迁移到广东、福建、浙江、上海、江苏和北京六省市，其中上海占六省市的9%。年鉴中还显示，上海的常住人口由1999年的1567万上涨至2011年的2347.46万，12年间增长了800万。ZfC十八房网

　　查阅上海统计局历年的统计年鉴，1999年市区房屋建筑面积为32437万平米，而2011年则为98092万平方米，上涨了3倍之多。而从这些年房屋竣工面积看，1999年全市房屋竣工面积为1950.76万平方米，在2006年达到了6506.41万平方米的最高位，随后几年均保持在6000万平方米上下。ZfC十八房网

　　超甲级写字楼猛增 空置率减少ZfC十八房网

　　国际大型企业的大量涌入，不仅刺激了住宅市场的需求增长，更进一步刺激上海高品质写字楼的大量开发。ZfC十八房网

　　此前，上海的写字楼等级最多是甲级写字楼。但2001年，上海诞生了第一座超甲级写字楼———恒隆广场。2008年，超甲级写字楼已经占到市场的20%以上。而如今，伴随着环球金融中心、IFC、ICC、企业天地等大批知名写字楼陆续竣工投入使用，这个比例已经攀升到32%。ZfC十八房网

　　陆燕认为，政府对经济发展的高度关注，是写字楼市场持续繁荣主因之一。除此之外，上海是一个以服务业、金融业为主的城市，外资企业的比例较高，对于超甲级写字楼的需求量很大，由此促使市场的不断壮大。超甲级写字楼目前仅存在于北京、上海等一线城市，而一个城市的超甲级写字楼在30%～40%之间是比较合理的，显然上海已经处于最合理阶段。ZfC十八房网

　　这些年上海写字楼的空置率保持低位，租金则水涨船高。世邦魏理仕提供的数据显示，2000年第一季度，上海写字楼平均租金水平为每天每平方米3.5元，空置率为42.6%，其中甲级写字楼平均租金为每天每平方5.1元，空置率47.6%。而到了2013年第一季度，上海写字楼平均租金水平上涨至每天每平方米8.2元，空置率则下降至7.3%，其中甲级写字楼平均租金为每天每平方米10.5元，空置率7.5%。ZfC十八房网

　　为了顺应时代的发展，写字楼的层次也在不断提升。陆燕表示，经过他们的调查分析，到2016年，上海的乙级写字楼将正式退出历史舞台。她指出，目前写字楼对于能耗等各项标准的要求越来越高，一些老的乙级写字楼已经难以满足各方面的标准。ZfC十八房网

　　不仅写字楼的品质越来越好，商务区的范围也在不断扩大。传统上海的CBD局限在淮海中路、南京西路、虹桥和陆家嘴等几个商务区。但如今已形成以五角场城市副中心、长风现代服务聚积区、真如城市副中心等区域中心为主的商务办公聚积区，以及在建的虹桥交通枢纽商务区和浦东的前滩后滩将成未来上海办公楼发展的潜力区域。ZfC十八房网